您现在的位置：【中级经济法高频考点】 - 第五章 合同法律制度 （三）
考情分析
一、本章考点
1. 合同的形式
2. 格式条款
3. 合同订立的方式
4. 合同的成立
5. 效力待定合同
6. 合同的履行
7. 保证
8. 抵押
9. 质押
10. 留置
11. 定金
12. 合同变更和转让
13. 合同终止
14. 违约责任
15. 买卖合同
16. 赠与合同
17. 借款合同
18. 租赁合同
19. 融资租赁合同
二、考查题型：单选题、多选题、判断题、简答题、综合题
三、考查分值：15~18分
四、教材变化
本章无实质变化。
第七节 合同的权利义务终止
一、合同解除
（一）约定解除
当事人约定解除合同包括两种情况：
1. 协商解除。合同生效后，未履行或未完全履行之前，当事人协议解除合同，使合同效力消灭的合同解除方式。
2. 约定解除权。解除权可以在订立合同时约定，也可以在履行合同的过程中约定，可以约定一方解除合同的权利，也可以约定双方解除合同的权利。
（二）法定解除
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
1. 因不可抗力致使不能实现合同目的。
2. 因预期违约解除合同。即在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，对方当事人可以解除合同。
3. 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。
4. 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。
5. 法律规定的其他情形。
二、债务相互抵销
当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。
三、提存
提存是指由于债权人的原因。债务人无法向其交付合同标的物而将该标的物交给提存机关，从而消灭债务的制度。
（一）债务人可以将标的物提存的情形
1. 债权人无正当理由拒绝受领。
2. 债权人下落不明。
3. 债权人死亡未确定继承人或者丧失民事行为能力未确定监护人。
4. 法律规定的其他情形。
（二）标的物提存后，除债权人下落不明的以外，债务人应当及时通知债权人或者债权人的继承人、监护人。
（三）债权人自提存之日起5年内不领取提存物的，提存物扣除提存费用后归国家所有。
（四）提存的效力：提存期间，标的物的孳息归债权人所有。提存费用由债权人负担。标的物提存后，毁损、灭失的风险由债权人承担。
四、混同
混同，即债权债务同归于一人。《合同法》规定，债权和债务同归于一人的，合同的权利义务终止，但涉及第三人利益或法律另有规定的除外。
第八节 违约责任
一、承担违约责任的形式
（一）继续履行
继续履行合同既是为了实现合同目的，也是一种违约责任。
（二）采取补救措施
当事人履行合同义务，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
（三）赔偿损失
1. 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。当然，对方也可以不选择要求继续履行或者采取补救措施，直接主张赔偿损失。
2. 损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
3. 当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用由违约方承担。
（四）支付违约金
1. 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；当事人依法请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。
2. 约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，作出裁决。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。当事人约定的违约金超过造成损失30%的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。
3. 当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，即二者不能同时主张。但《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。
二、免责事由
1. 因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。
2. 当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
第九节 主要合同
一、买卖合同
（一）标的物交付和所有权转移
1. 标的物为动产的，所有权自标的物交付时起转移；标的物为不动产的，所有权自标的物登记时起转移。
2. 标的物为数物，其中一物不符合约定的，买受人可以就该物解除，但该物与他物分离使标的物的价值显受损害的，当事人可以就数物解除合同。
3. 出卖人分批交付标的物的，出卖人对其中一批标的物不交付或者交付不符合约定，致使该批标的物不能实现合同目的的，买受人可以就该批标的物解除。
4. 出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：
（1）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；
（2）均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；
（3）均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。
5. 出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：
（1）先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；
（2）均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；
（3）均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；
（4）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持。
（二）标的物毁损、灭失风险的承担
1. 标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担。因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。
2. 买卖双方当事人没有约定交付地点或者约定不明确，出卖人将标的物交付给第一承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人承担。当事人另有约定的除外。
3. 出卖人根据合同约定将标的物运送至买受人指定地点并交付给承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人负担，但当事人另有约定的除外。
4. 出卖人按照约定或者依照法律规定将标的物置于交付地点，买受人违反约定没有收取的，标的物毁损、灭失的风险自违反约定之日起由买受人承担。
5. 出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，在合同成立时知道或者应当知道标的物已经毁损、灭失却未告知买受人，买受人可以主张出卖人负担标的物毁损、灭失的风险。
6. 出卖人按照约定未交付有关标的物的单证和资料的，不影响标的物毁损、灭失风险的转移。标的物毁损、灭失的风险由买受人承担的，不影响因出卖人履行债务不符合约定，买受人要求其承担违约责任的权利。
7. 因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。
（三）标的物检验
1.出卖人交付标的物后，买受人应对收到的标的物在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。
2. 当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起2年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定。
（四）所有权保留
1.当事人可以在买卖合同中约定，买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。
所有权保留的规定只适用于动产，买卖合同当事人主张将标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持。
取回的标的物价值显著减少，出卖人要求买受人赔偿损失的，人民法院应予支持。
2. 当事人约定所有权保留，在标的物所有权转移前，买受人有下列情形之一，对出卖人造成损害，出卖人主张取回标的物的，人民法院应予支持：
（1）未按约定支付价款的；
（2）未按约定完成特定条件的；
（3）将标的物出卖、出质或者作出其他不当处分的。
买受人已经支付标的物总价款的75%以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。
在将标的物出卖、出质或作出其他不当处分的情形下，第三人已经善意取得标的物所有权或者其他物权，出卖人不能主张取回标的物。
3. 标的物的回赎
出卖人取回标的物后，买受人在双方约定的或者出卖人指定的回赎期间内，消除出卖人取回标的物的事由，主张回赎标的物的，人民法院应予支持。
4. 出卖人另行出卖标的物的相关规定
买受人在回赎期间内没有回赎标的物的，出卖人可以另行出卖标的物。出卖人另行出卖标的物的，出卖所得价款依次扣除取回和保管费用、再交易费用、利息、未清偿的价金后仍有剩余的，应当返还原买受人；如有不足，出卖人要求原买受人清偿的，人民法院应予支持：但原买受人有证据证明出卖人另行出卖的价格明显低于市场价格的除外。
（五）分期付款买卖
1. 分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的1/5的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。
2. 出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。
第九节 主要合同
一、买卖合同
（六）试用买卖
1. 试用买卖的买受人在试用期内已经支付一部分价款的，人民法院应当认定买受人同意购买，但合同另有约定的除外。
2. 在试用期内，买受人对标的物实施了出卖、出租、设定担保物权等非试用行为的，人民法院应当认定买受人同意购买。
3. 买卖合同存在下列约定内容之一的，不属于试用买卖。买受人主张属于试用买卖的，人民法院不予支持：
（1）约定标的物经过试用或者检验符合一定要求时，买受人应当购买标的物；
（2）约定第三人经试验对标的物认可时，买受人应当购买标的物；
（3）约定买受人在一定期间内可以调换标的物；
（4）约定买受人在一定期间内可以退还标的物。
4. 试用买卖的当事人没有约定使用费或者约定不明确，出卖人主张买受人支付使用费的，人民法院不予支持。
（七）商品房买卖合同
1. 商品房销售广告的性质。商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
2. 商品房预售合同的效力。出卖人预售商品房，必须申领商品房预售许可证明。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
3. 被拆迁人的优先权。拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
4. 解除权的行使
（1）买受人因以下原因无法取得房屋，导致商品房买卖合同目的不能实现的，可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。
第一，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
第二，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
（2）因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
（3）因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
（4）买受人因出卖人订立商品房买卖合同时具有下列情形，导致合同无效或者被撤销、解除的，可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任：
第一，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
第二，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
第三，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
（5）出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：第一，面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；第二，面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。
买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
（6）出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为3个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
（7）商品房买卖中贷款合同的效力。因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，人民法院应予支持。出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
二、其他具体合同
（一）赠与合同
1. 当事人的权利义务
（1）因赠与人故意或者重大过失致使赠与的财产毁损、灭失的，赠与人应当承担损害赔偿责任。
（2）赠与的财产有瑕疵的，赠与人不承担责任。但附义务的赠与，赠与的财产有瑕疵的，赠与人在附义务的限度内承担与出卖人相同的责任。
2. 赠与的撤销
（1）任意撤销。赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，但具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同不得撤销。
（2）法定撤销。法定撤销的情形：
①严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属；
②对赠与人有扶养义务而不履行；
③不履行赠与合同约定的义务；
④因受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的，赠与人的继承人或者法定代理人可以撤销赠与。
如果属于法定撤销，无论赠与财产的权利是否转移，赠与是否具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质或者经过公证，赠与人或赠与人的继承人、法定代理人均可以撤销。
（3）赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起1年内行使。赠与人的继承人或者法定代理人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起6个月内行使。
3. 赠与人的经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或者家庭生活的，可以不再履行赠与义务。
（二）借款合同
1. 借款合同的形式
金融机构贷款的借款合同应采用书面形式；自然人之间的借款合同可以是口头形式。
金融机构贷款的借款合同是诺成合同；自然人之间的借款合同为实践合同，自贷款人提供借款时生效。
2. 借款的使用
借款人未按照约定的日期、数额收取借款的，应当按照约定的日期、数额支付利息。借款人未按照约定的借款用途使用借款的，贷款人可以停止发放借款，提前收回借款或者解除合同。
3. 借款利息的规定
（1）借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。
（2）对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，当事人可以协议补充；不能达成补充协议时，借款期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付。
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