房市调控重压之下,一线房地产商重拾“现金为王”,通过加速周转为持续增长储备能量。5日,恒大地产宣布,公司在全国的所有楼盘将统一优惠15%。恒大地产有关负责人表示,未来一段时期内,楼市低迷将不可避免;加大力度促销、快速回笼资金,不仅可以扩大市场占有率,而且将为今后的行业并购及市场整合做准备。

　　业内人士指出,房价理性回归是真实住房需求有效释放的前提条件,同时也是打破楼市“冰冻”局面的关键因素。而恒大等一线房地产商的降价行为将具有较强的示范效应,有望带动区域房价步入调整期。

　　权威消息人士透露,从今天起,恒大地产全国约40个楼盘同时推出8.5折促销让利活动。这是新一轮楼市调控背景下,第一个擎起降价大旗的大型房地产开发企业,标志着高房价开始松动。

　　分析人士称,8.5折优惠意味着房价下跌15%,或许,恒大地产推倒的是楼市降价的第一张“多米诺骨牌”。

　　五一期间,一机构所做的十大房企新政“生存之道”调查显示,包括万科(000002,股吧)、保利、中海、华润、金地在内十个房企的上百个在售项目,动辄大幅涨价的做法已经完全消失。“虽然降价迹象尚不明显,但在新政持续影响下,恒大这一领降行为至少将影响其楼盘分布的广州、成都、重庆、武汉、南京、沈阳、天津等20余个典型城市的房价走势。”业内人士说。

　　当然,恒大降价有着明确的战略意图。接近恒大地产的人士称,恒大此举一方面要在新政环境下快速抢占市场份额,保证公司现金流阶段性安全,另一方面也为下一轮地产企业洗牌积累并购资金。

　　统计显示,4月房企销售记录良好,但对资金的渴求仍然强烈。4月,恒大成功发行6亿美元优先票据,年利率达13%;恒盛地产、碧桂园等企业也大举融资。

　　在高调融资的同时,房企未忘打通另一条资金输血通道,即销售回款。业内不久前就预计部分去年在港上市的房企可能受首个财年业绩增长数据的需要而率先降价回款,恒大、龙湖即在此列。另外,一些为上市而大举扩张的房地产项目,目前正是支付土地出让金和工程款项的集中期,这也是开发商热衷促销回款的重要原因。

　　目前,房地产企业的货币资金十分充足。

　　据Wind数据统计,今年一季度末,申万分类的102家A股房地产企业持有的货币资金合计达1792亿元人民币,同比增长60.4%,创三年以来新高。其中,万科手持现金179.2亿元,高于短期借款和一年内到期长期借款的总和。另外,首开股份(600376,股吧)、保利地产(600048,股吧)、金融街(000402,股吧)等公司货币资金均超过100亿元。

　　恒大地产最新公布的销售业绩显示,今年4月,公司实现合约销售额37.4亿元人民币,合约销售面积57.8万平方米。1至4月,公司累计实现合约销售额121.3亿元,合约销售面积189.3万平方米,同比分别增长120.3%和60.4%。4月中旬,恒大地产发行优先票据募集资金6亿美元。在销售回款和票据发行的双重影响下,恒大地产所持货币资金显著上升。截至今年4月30日,恒大现金余额达209.9亿港元,增长28.3%。

　　业内专家指出,企业提高净资产收益率主要有两种方式,一是加速周转、扩张规模,二是提高售价、最大化单位利润。在房地产低迷期和平稳发展期,一线地产商往往会倾向于前一种方式。而在行业调整期,追求高周转和规模化扩张的房企通常会降低库存、增持现金。

　　以万科为例,2009年,公司的存货周转率为0.54,这意味着公司库存不到两年便可消化,而房地产项目的开发周期一般为2-4年。2010年一季度末,在万科各类存货中,现房存货59.0亿元,占比仅5.7%。万科执行副总裁肖莉表示,由于坚持稳健经营,公司目前的财务状况和存货结构健康,能够应对市场可能出现的各种变化。

　　持有大量现金的一线房企普遍表示,将回避前期房价涨幅过快的热点城市,同时继续看好二三线城市;希望在房地产市场的调整期,低成本获得优质土地储备。

　　今年4月份,恒大地产合约销售均价为每平方米6,467元,同比增长32.4%;明显低于热点城市的房价涨幅。原因是该公司的项目主要布局在二三线城市,价格涨幅有限,受政策的冲击也相对较小。公司表示,今后,公司将继续坚持稳健经营的策略,避免与其他地产商争逐高房价和高风险城市。

　　万科也十分看重二三线城市的自住需求。肖莉表示,由于全国的资产配置需求集中于少数热点城市,这些城市的房价涨幅远高于全国整体。相对而言,以自住需求为主的多数二三线城市表现得更为稳定。公司将持续侧重二三线城市的良性扩张。2009年,万科新增项目44个,大部分位于二三线城市,新增项目楼面地价仅为2401元/平方米。

　　业内人士指出,调控政策主要针对房价过快的城市。而在城镇深入推进中,二三线城市正迎来快速发展期,提前布局二三线城市的地产开发企业今后将明显受益。

　　2009年,二三线城市房地产销售额占比已经超过60%。以恒大地产为例,公司4月合约销售金额排名前3位的地区为石家庄、重庆及长沙,占比分别为18.7%、14.1%和10.6%。

　　市场人士认为,在行业调整期内,一线房企提高资产周转率、扩大二三线城市布局,是稳定开工率、增加有效供给的举措,有利于房地产市场尽快“软着陆”。